受疫情影響，今年房地產市場普遍采取“后發制人”，尤其是在“金九銀十”期間，各種促銷手段更是層出不窮，但缺失將近一半的銷售時間，眾房企依然面臨巨大的業績壓力。

年關將至，眾房企前11個月的銷售業績陸續出爐，距離全年業績目標還有多遠，一定程度上反映了房企年底是否能夠“出線”。北京商報記者梳理發現，在50家典型房企中，有41家公布了2020年業績銷售目標，其中有7家已經提前完成了業績銷售目標。按照前11個月的銷售數據測算，目前目標完成率在86%-100%的企業有28家，這些房企仍具備“出線”機會。但部分目標完成率不足八成的房企，大概率將“失約”全年業績銷售目標。

7家房企提前完成業績目標

從前11個月的銷售情況來看，各大房企目標完成率已出現分化。北京商報記者梳理發現，50家典型房企中，有41家公布了2020年業績銷售目標，其中已公布業績目標的房企中，超八成房企的目標完成率在86%以上，恒大、金茂、時代中國、濱江集團、大發地產、越秀地產6家房企在11月提前完成了全年業績目標。

截至2020年11月，恒大、金茂、時代中國、濱江集團、大發地產、越秀地產的銷售額分別為6786.6億元、2003億元、835.91億元、1183.8億元、263.03億元、844.16億元，目標完成率分別為104.41%、100.15%、101.57%、118.38%、108.69%、105.26%。

除此之外，目標完成率在86%-100%的企業有28家，分別是弘陽地產、龍光集團、禹洲集團、招商蛇口、中駿集團、雅居樂、寶龍地產、花樣年、陽光城、華潤置地、龍湖集團、中海地產、綠城中國、碧桂園、佳兆業、新力控股、正榮地產、金科股份、中梁控股、當代置業、新城控股、合景泰富、世茂集團、旭輝集團、融創中國、首開股份、中國奧園、融信中國。這些房企仍具備“出線”的機會，尤其是業績目標完成率超過90%的房企。

其中，12月20日，中駿集團公開宣布，“截至12月20日，中駿集團銷售額首次突破千億元，已超額完成年度目標”。由此，公開宣布完成業績銷售目標的房企增至7家。但中駿此前曾下調過一次目標。

除中駿集團外，弘陽地產、龍光集團、禹洲集團、招商蛇口、雅居樂、寶龍地產、花樣年等房企業績完成率都在95%以上，也可以說已經鎖定了“出線”機會。

房企業績表現，有人得意也有人失意。富力地產、佳源國際、首創置業以及建業地產等目標完成率甚至不足78%，按照目前的市場狀況，這些房企大概率將無法完成全年業績銷售目標。

北京商報記者注意到，受疫情因素影響，首創置業于年初曾下調業績銷售目標至800億元，但截至今年11月，首創置業僅完成601.1億元銷售額，年度目標完成率為75.14%。繼2019年未完成全年業績目標后，首創置業在今年或將繼續“失約”。

調低業績目標增幅

房地產市場在今年上半年“遇阻”，有將近一半的銷售時間無法正常運行，各大房企面臨巨大的業績壓力。下半年房地產銷售加速修復，今年的“金九銀十”更是給眾房企創造了業績沖刺的機會，11月這一強勁勢頭繼續保持。

國家統計局數據顯示，1-11月商品房銷售面積為15.08億平方米，同比增長1.3%，增速比1-10月提高1.3個百分點;商品房銷售額達到14.9萬億元，同比增長7.2%，累計銷售均價同比增長5.8%，全年累計均價漲幅連續4個月基本保持穩定。而從單月數據來看，11月商品房銷售面積1.75億平方米，銷售額1.73萬億元，量價數據從7月起連續5個月刷新歷史統計最高值。

“由于受到疫情沖擊，今年房地產市場普遍采取‘后發制人’。”地產分析師嚴躍進分析稱，從業績目標完成情況來看，打折促銷固然給房企業績沖刺創造了機會，但同時也可以看到，今年各大房企在業績目標設置時普遍趨于謹慎。

北京商報記者梳理發現，在所統計的35家房企中，業績目標增速在20%以上的僅有8家，業績目標增速處于10%-20%的有12家，而業績目標增速處于10%以下的有15家，其中不乏恒大、融創中國、龍湖集團等頭部房企。

值得注意的是，部分房企在今年不但壓縮了業績目標增速，更有甚者業績目標增速為負值。例如，遠洋集團2020年業績銷售目標設定為1300億元，這與2019年的1400億元相比，下調了7%左右;新城控股2020年業績銷售目標為2500億元，較2019年2700億元同樣下調約7%。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，雖然疫情給房地產銷售帶來重大影響，但從市場狀態來看，房企降速發展是行業總體發展趨勢，逐漸舍棄“唯規模論”的粗放型增長模式轉而注重企業運行質量是龍頭房企從去年就開始規劃的發展方向。

業績目標之外的“重心”

“即使眾房企下調了業績目標，今年前11個月的業績完成情況，與去年相比仍有差距。”在同策研究院資深分析師肖云祥看來，無法完成業績目標的房企，未來將面臨排名落后的風險，這對于融資、外拓都是負面影響;而完成業績目標的房企也未必是贏家，各大房企要關注業績目標之外的“重心”，盈利指標、回款率，則更能代表企業的“實力”。

肖云祥指出，今年房地產調控政策仍保持高壓態勢，在如此政策環境下，市場預期不會發生大的變化。目前多家房企提出要做“有質量的增長”，其實就是在規模和實際收益之間尋求平衡，尤其是頭部企業在規模上已經達到了一定的體量，行業格局很難發生大的變化，此時房企大多著眼于從提升盈利能力方面考慮。

同策研究院數據顯示，在A股93家樣本房企中，2020年三季度的平均銷售毛利率為33.3%，2019年同期則為37.37%。從數量上來看，2020年三季度，有63家房企出現銷售毛利率下降，而2019年同期僅有36家;H股方面，79家樣本房企中，2020年中期銷售毛利率是32.5%，2019年同期是35.2%。從數量上看，2020年中期，有53家房企出現銷售毛利率下降，而2019年同期僅有37家。“結合政策、土地、市場因素，在一段時間內，盈利能力走低的趨勢不會發生變化。”肖云祥稱。

潘浩同樣表示，在房地產行業以穩為主的發展趨勢之下，黃金時代的高杠桿、高利潤模式正在退出市場。2017年調控以來，行業平均毛利率的逐年下降就是最好的證明。從發展趨勢上來看，未來包括土地、開發和人工成本在內的企業運營成本仍在上升通道上，但銷售價格增速將逐漸收窄，行業利潤率下降并逐漸趨于穩定是大勢所趨。因此，眾房企如何做到“高利潤”，將是未來努力的方向。

除盈利指標外，關注回款率在今年的房企業績會上也多有提及，越來越多的房企把回款率作為展示企業“實力”的指標之一。據旭輝控股總裁林峰透露，“地產企業的‘造血’能力比融資能力更重要，為了回款，旭輝專門成立了回款小組，以回款作為各項考核指標”。此外，綠城中國、陽光城和華夏幸福等多家房企也強調銷售回款、提高現金回流速度。

“回歸到行業層面，隨著融資‘三道紅線’的出臺，回款率的重要性已不言而喻。”在潘浩看來，未來的房地產市場將更加注重安全，從長期來講也屬于行業健康發展的特征。在杠桿率下降的趨勢下，回款率上升的情況只會越來越多。

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